Der Bundesgerichtshof hat sich am 10. April 2013 in einer Entscheidung mit der
Reichweite einer Vorschrift beschäftigt, welche die Höhe einer
Mietsicherheit auf das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete
begrenzt.
Der Kläger nimmt die Beklagte aus einer Bürgschaft in Anspruch. Der
Bruder der Beklagten hatte vom Kläger eine Wohnung in Mannheim gemietet.
Die Miete belief sich auf monatlich 350 € sowie 95 € Nebenkosten.
Nachdem der Bruder der Beklagten die Mieten für Juli und August 2007
nicht gezahlt hatte, drohte ihm die Kündigung des Mietverhältnisses. Auf
Bitten der Beklagten war der Kläger bereit, von der Kündigung Abstand
zu nehmen und die Rückstände dem Kautionssparbuch zu entnehmen, falls
ihm eine andere Sicherheit gestellt würde. Die Beklagte unterzeichnete
daraufhin eine Bürgschaftserklärung, mit der sie sich für die
Mietzahlungen ihres Bruders gegenüber dem Kläger verbürgte.
In der Folgezeit blieb der Bruder der Beklagten die Mieten für die
Monate Oktober bis November 2007 sowie ab Oktober 2008 schuldig. Er
wurde – nach der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses durch den
Kläger – zur Räumung und zur Zahlung rückständiger Miete und Nebenkosten
in Höhe von 6.499,82 € nebst Zinsen verurteilt. Der Kläger verlangt von
der Beklagten aufgrund der Bürgschaft die Zahlung dieser Summe und
zusätzlich die darin nicht enthaltenen Mieten für die Monate August und
September 2009.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat
die Berufung der Beklagten, die nur zur Zahlung von drei Monatsmieten in
Höhe von insgesamt 1.050 € bereit war, zurückgewiesen.
Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte keinen
Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII.
Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Vorschrift
des § 551 Abs. 1 und 4 BGB*, welche die Höhe einer Mietsicherheit auf
drei Monatsmieten begrenzt, keine Anwendung auf eine Sicherheit findet,
die dem Vermieter von einem Dritten gewährt wird, um die dem Mieter
drohende Kündigung wegen Zahlungsverzugs abzuwenden. Wäre es in einem
solchen Fall verboten, eine drei Monatsmieten übersteigende Sicherheit
zu vereinbaren, könnte der Vermieter keine zusätzliche Sicherheit
erhalten und würde sich daher zu einer fristlosen Kündigung des
Mietverhältnisses wegen des eingetretenen Zahlungsverzugs veranlasst
sehen. Damit würde die Begrenzung der Mietsicherheit, die eigentlich dem
Schutz des Mieters dienen soll, die Beendigung des Mietverhältnisses
herbeiführen und sich zum Nachteil des Mieters auswirken.
*§ 551 BGB: Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten
Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4
höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die
als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten
betragen.
…
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Urteil vom 10. April 2013 VIII ZR 379/12
LG Mannheim - Urteil vom 23. September 2011 – 8 O 105/10
OLG Karlsruhe - Urteil vom 4. April 2012 – 15 U 138/11
Karlsruhe, den 10. April 2013